二、房价上涨逻辑已悄然改变 过去两年，什么力量在推动着中国的房价从南到北、从东到西，一二三线城市集体性的鸡犬升天?城市化水平低?居民收入增加?城市人口增加?显然都不是，是泛滥的货币和信贷。如2016年新增贷款中,以个人住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款约占新增贷款总量的45%,这一比例明显高于往年。 而2017的调控，导致资金流向三四线城市，使得三四线城市房价飞涨。 这两年的房价上涨是事实，甚至颠覆了很多人认知，但如果要下手买房，就不能被上涨的表象所迷惑，我们必须要明白的是，货币只能推动房价的短期上涨，因过去的大水漫灌，中国的金融风险已经到了危如累卵的地步，中央更是将“防范金融风险”作为三大攻坚战之一。 所以，过去两年房价上涨的一幕在未来很难再现。从投资的角度来说，判断房价涨跌有三大因素，“短期看金融，中期看土地，长期看人口”其中，土地代表着供给，金融和人口代表着需求。供给这一端，是这一轮调控，政府的发力点。金融，未来的主基调是去杠杆;人口，已经迎来拐点;没了金融这根杠杆，没了快速增长的人口，意味着，中国房地产市场将会迎来新的供需平衡;未来，在更长的时间内，城市房价的上涨空间，将取决于其基本面，即经济实力和人口。 有人口流入的城市才有未来 在中国人口进入存量时代，谁能吸引到更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。因为更多的人口意味着更多的财富创造，并充当着楼市的接盘侠。纵观当今中国，明确表示自己不缺人甚至往外撵人的城市，只有两个——北京和上海。即使是四个一线城市中，最为拥挤的深圳，也在拼命的吸纳人，2017年，单是户籍人口就增加了50万人。意识到这一点的新一线、二线城市，自去年开始，推出人才政策、购房补贴等诸多福利，拼命的吸纳人口。比如，重庆的高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万;成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡;武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房;南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等。2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。而事实上，即使是传统的人口大省，近年来，人口波动也极为强烈。如中国第一人大省——河南，过去6年间，小学生总人口下降了10%;在内部，除了郑州、南阳等三四个市实现小学生人口大幅增长外，其余市均处于下降状态，像驻马店、商丘、周口等市降幅更是达到1/3。 小学生背后站的是有购买力和购房需求的年轻人，小学生人口的下降则意味着年轻人流失。 高达三分之一的年轻人口流失，还能指望这些地方的房价在未来能有上佳表现么? |
