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从温哥华走进美国(15)

热度 3已有 2902 次阅读2019-12-18 23:42 |系统分类:财经| 温哥华, 西雅图, 星巴克, 商业地产 分享到微信

我曾经有一个梦想,想做一个基于茶饮料的星巴克企业。再更早以前,我刚刚登陆温哥华,在TIM HORTONS工作一段时间后,很想做TIM HORTONS的加盟商。

都破灭了。我召集了一帮人,后来有人挑起了内斗,也就不欢而散了,另外我想加盟星巴克也不成,因为它是自营的,没有一般意义上的特许营业商,而TIM HORTONS在2008年的时候,就全部停止了在加拿大接收新的特许营业商的业务,等我觉悟的时候已经晚了。

不过没有关系,这些年下来,在我对美国和加拿大的生意有了更多的了解和体会以后,我才惊讶地发现,其实有比做加盟商好得多的机会,而且层次更高,叫着“让星巴克为你打工”。

因为做加盟商其实只是一个苦力活,而另外一种办法,可以倒过来,让星巴克和TIM HORTONS成为你的“打工仔”。这个方法或者渠道叫着商业地产,是我从美国那边学到的,最初也是在西雅图。

昨天我提到一位住在墨瑟岛的中国富人,很有钱,曾经在中国做实业,到美国来以后转行了,就是改做商业地产。商业地产说起来也简单,就是给商业租客当房东,而不是个人租户做房东。

在温哥华的人,有一点钱的,很多都在做“房东”。买房子不为自住,而是投资,既然不是自住,通常也一定是要把房子拿来出租的,否则的话,房子一直空着,时间长了就坏了。

出租房子有个大问题就是租客,比如在温哥华,出租房子要遇到好的租客太不容易了,因为房子不是他自己的嘛,而且政府对租客的保护很过头。这里面的苦,这里面的故事,太多了,不在这里讲。在温哥华,有一个很有意思的现象是,如果房东遇到一个好的租客,房东是会求着租客的,为了留住这个客人,还愿意减价。

但是,商业地产一样是出租,情况却完全相反。为什么呢?因为商业地产的租客不是个人是企业,个人租赁的目的只是居住,而商业地产租赁的目的是经营,地皮上的生意是属于租客的,他有100%的动力去把生意做好,而他的生意好了,自然这个房子和地皮就更值钱了,合同满了以后,无论原来的租客租还是不租,房东都不用操心,始终占据主动权。

所以商业地产的关系很像是树与藤的关系,只要你的租客是一颗大树,你就攀上这棵大树就可以了,这种关系特别适合中国移民,因为你自己不了解美国社会或者加拿大,你自己来经营,即使再吃苦耐劳也不见得有好结果。

我前面提到的这位中国富豪,他最初也不太懂得商业地产的这个“门道”,当时我儿子的商业团队帮他在大西雅图的REDMOND这个地方买了一家NNN(房东免责)的星巴克,确切的说是由星巴克租赁经营的地产,由于这块地不仅要价超出客人的预算,而且回报率只有2.5%。为了说服这个客人,我儿子把我搬出来,请我出马,因为我比较懂这边的餐饮。终于这个客人勉强答应了交易,但是没有想到,今天这个地产成为了这家人的聚宝盆。

故事是这样的:两年以后,租约到期,他本来还在为寻找新的租客的事情发愁,结果有一天,管理公司来了一封信,当他心慌意乱的打开之后,却大喜过望,原来是下一个5年的房租涨了17%!而且接下来的每一个续租期,都会按规定的比例增加。

这怎么可能?听起来像是天上掉馅饼,其实,背后全是专业知识。

主要的原因就是城市建设的巨大变化,很早的时候西雅图就在计划投资百亿美元扩建轻轨,扩建的规模很大,从西雅图一直延伸到华盛顿湖的东岸,包括了从北到南的5个城市,其中有一个站点就在这家咖啡店的门口。普通的市民是不会关心这个计划的细节的,即使到建设铺开的时候,很多人都还不太清楚轻轨扩建的具体路线,更不知道,或者也不关心站点在哪里。

2016年,西雅图轻轨建设方案正式出来后,我们这位朋友的店面就在轻轨的车站边上,很快就有一些商家找上门,希望商谈租赁的合同。物业管理公司趁着这个热度,在就租约到期以后,及时地全面提高了新租约的租金,原有的租户星巴克方面也没有计较,浑然之中,馅饼就这样在不知不觉的,掉到了这位老兄的头上。

在美国商业地产行业很发达,相应的,物业管理公司也很专业,而且还很便宜,不用地主操心,物业公司就帮助这位老兄搞掂了,因为这里面也有物业公司自己的利益嘛。

现在,我们这位老兄很得意,前些日子还专门吆喝了国内的一帮人来参观他的伟大成就,来参观的也是诚惶诚恐的用心学习考察,让他的自信心又大大膨胀了一回。

我自己一直跟进这件事情,从中学习到很多东西。所谓“时势造英雄”,站在风口上的猪,就这样飞起来了。










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发表评论 评论 (1 个评论)

回复 科学思考 2019-12-20 21:14
你为多少人的生存发展,广义地说是为人类个体、群体、整体与自然万物的和谐发展,创造与提供了多少有利的条件,你的人生价值就有多高,你的德行就有多大,你的人品就有多么可爱,你的人格就有多么可敬,你的心灵就有多么善美,你的思想境界就有多么崇高,你就能得到多少人的爱戴、拥护、支持、帮助、感谢、怀念,你的发展就达到了多高的水平,你就创造了多少社会和谐与文明,你就拥有了多大驾驭世界的力量,你就占有了多大不朽的时空,你就掌握了多少真理,你的人生就有多么光彩伟大,你就提高了多少人性而减少了兽性,你就享受到了多少幸福欢乐。这是人的和谐人生观、人性观、价值观、发展观、道德观、审美观、荣辱观、幸福观、理想观、动力观的具体统一,是社会和谐原理,是统一信仰、理想、文化、文明、意识形态的理论基础。人们用这样的思想理念识别是非、权衡利弊、选择行为,就会自觉地去创建和谐社会与和谐世界——成为创建和谐世界的人。

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