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纽约长岛市的地产续航

热度 11已有 6399 次阅读2016-3-18 21:08 |个人分类:美国商业地产| 商业地产, 曼哈顿, 大腕儿, 研讨会, 美国 分享到微信


纽约长岛市的地产续航_图1-1


在纽约,有一个与曼哈顿一河之隔的长岛市,最近这几年处于高速发展期,备受关注。最近抱着学习的态度,在美国商业地产协会总部,参加了一个长岛市地产发展的研讨会,主讲者都是地方政府高官和地产开发大腕儿,目的就是要在发展中求发展,把这个区的经济“搞热”。

 

先说几个数据,长岛市自2006年以来上市了8600多套公寓,现在已经在建设中的有24,000多套即将要上市,长岛市目前有21家酒店,近期建设和上市的新增酒店有31家,酒店房间数量从原来的2500个房间,今年增加到3900个房间,可见发展势头有比大炼钢铁时期。说句实话,长岛市近几年不太具备酒店市场的发展,作为酒店来说长岛市不是很便利,从交通到生活娱乐都不方便,再加上AirBNB(共享式酒店兴起)来袭,酒店市场肯定会竞争残酷,新进来那些高级品牌集团中的中低端品牌,注定把现有的杂牌酒店进行一场洗劫,原有拥有酒店地产的业主,诸将苦不堪言。

 

会上有个开发商说,在新开发的地段,零售商家要等三年以上才能达到损益平衡,因为街上需要有足够的客流,商家才有饭吃;但街区需要有消费的地方,大家才肯上街消费;鸡和蛋,谁先来,需要熬一段时间,只有有实力的品牌才肯来进行长期策略性布局,现在走在长岛市的街道上,基本没有购物的欲望,虽然从远处看,高楼并起,但地下的区域凌乱的很。

 

我问了几个问题,主要是提,作为从事小买卖的商家角度,三年等不起,那么多存量房子什么时候才能卖出去,有预期吗?海外进来的钱和投资者,对本地零售业有帮助吗?这些有钱的投资者很多自己不来住,现在是Rental Market,就是说是租房子的人很多;但当地的经济发展而言,只是依靠租房那些人的收入来消费,商家能熬的下来嘛,政府是否有对商家?嗨,发言的人的回答,当然是一致看好“长远”未来,有多长,没有正确答案。

 

从数字统计来看,纽约人的收入比,并不比其他地区高多少,据统计,纽约年薪收入在1020万美元的收入平均人群,还低于全美平均数,只有收入年薪20万以上的人群,才稍高于全美平均值2.3个百分点,很多人来纽约工作,是因为这里工作机会多,而不是挣得多;按照现在的房价,每月付出三千四千美元的房租,即便年薪十五万美元,余下来的生活支出也要非常谨慎。会上还提到了纽约市里,近年来发展的中国城Flushing,一个及其少见的卖方市场,我个人认为,就人口结构、收入与经济资源结构的搭配,以及从投资回报来看,已经是及其的畸形;我不知道会议的官方领导,举这个例子,用意何在。

 

对他们的回答,不是很满意,因为从投资的角度来说,我最多看三到五年,太长,等不起,投资不能是,被套牢五年,再花五年时间解套,这个十年即便接下来是成长,也是个赔本的买卖,房地产长期投资不是投资,是养老计划,这个我不在行。

 

最近有篇文章(应该是不止一片文章)说,曼哈顿的一些知名豪华公寓地产开发商,这段时间都紧急的调降了自己的销售预期和价格,因为资金使用太久成本太高。

 

今天,看了一篇文章很有意思,说新闻集团的主席默多克,在今年一月初时的一个清晨,给世贸大厦的老板Larry Silverstein打了一个电话,说最近的经济呀,有点Shaky (动荡),新闻集团总部和福克斯总部决定不搬过去了,留在曼哈顿中城不动。这下可摆了Larry 一道,因为Larry之所以从银行顺利拿到了钱,是因为新闻集团和福克斯预期要搬过来,当然会有预期的cash flow(现金流)跟进,但现在,却变得要去给空出来的几十层招租户,而且租金还不确定,又有很多传闻说经济会shakyLarry需要多久才能消化这个坏消息,不知道。

 

对了,研讨会给我留下最深的印象就是,那些女性总裁,口才和能力绝对是一流;这让我想到在美国成长起来的小孩子,从小在辩论、引证的教育环境中成长;那些领导者,谈吐果断迅速、没有废话,口才仪表俱佳。

 

我非常看好纽约市的发展,但最近这段时期,应该管理好手里的现金;回报不合理,看不到五年走势,你懂的。(听说最近纽约的布朗士要发展,至少开发商和经纪公司是这么宣传的)

 

经常在Queen Plaza转乘地铁,从站台上一眼望去,高楼此起彼伏,我觉得不能把中国的建设与繁荣拿来和美国比较,中国几乎可以在“一夜之间”造出一座都市,高楼林立处,人群熙熙攘攘,这些在美国根本做不到;顺便举个例子,芝加哥有个大楼叫希尔斯大厦,远看一柱擎天,但如果您走过这幢大楼下面周围的商铺,会有种残破和苦苦支撑的感觉,我以前在纽约做街边生意,好辛苦,现在走到哪里,都留心零售业的状态,我就是看不了那些凌乱和残破,它们生意的好坏,我很留心观察,也很在意,因为我了解一些零售业运作的细节,这些经历让我日后做事非常谨慎。

 

美国有很多都市,尽管高楼林立,但楼下的街道却是冷清,夜晚十分,空荡荡的街道几乎无人行走;也只有纽约,是美国城市中的一朵奇葩。

 

最后有句话和大家分享一下,美国有个华尔街的经济学家大卫斯文斯说:资产配置之所以能占据主要收益来源,主要是因为提前为下跌做好了准备,同时也为未来的上涨准备充足子弹。

 

 

 

By the way: 今天是周五,祝大家周末愉快!










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发表评论 评论 (11 个评论)

回复 rubin 2016-3-21 12:15
zpengtao: 从商业地产的角度或者零售商家的角度,现在把资金锁在那里,都不合时宜。
住宅还可以。商业真的耗不起。
法拉盛也有类似的情况,大学点20大道117街的尚点广场,一楼的超市怎么也搞不起来。应该是距离华人居住中心法拉盛太近,距离老美20大道的大型商业中心也太近,地理上也是一个Dead End,没有延伸空间。不过他们的旅馆和三楼大饱口福自助餐还不错。
金城发超市一带,是法拉盛商圈周边的成功例子,可能因为周边住宅众多,腹地宽广。Kissena 也是交通要道,形成了拥有很多小商业和小店铺的法拉盛卫星商业点。
回复 田螺姑娘 2016-3-20 20:34
zpengtao: 从商业地产的角度或者零售商家的角度,现在把资金锁在那里,都不合时宜。
从商业地产的角度或者零售商家的角度,现在把资金锁在那里,都不合时宜。赞同!
回复 zpengtao 2016-3-20 18:46
rubin: 有一种说法,曼哈顿之外,纽约有两朵地产奇葩,其一是中国富豪支撑的大法拉盛,其二是曼哈顿延伸到对岸的长岛市,长岛市从目前来看只是曼哈顿的延伸,未必能够自 ...
从商业地产的角度或者零售商家的角度,现在把资金锁在那里,都不合时宜。
回复 rubin 2016-3-20 07:55
有一种说法,曼哈顿之外,纽约有两朵地产奇葩,其一是中国富豪支撑的大法拉盛,其二是曼哈顿延伸到对岸的长岛市,长岛市从目前来看只是曼哈顿的延伸,未必能够自成一体,很多租住的居民往往都是在曼哈顿上班以及消费,并不一定在长岛市消费。距离曼哈顿一个地铁站的距离,为上班族提供方便,但不利于本地商业圈的形成。
回复 zpengtao 2016-3-19 22:20
中间偏左: 你这个信息量太大了,不能分几段儿慢慢来么?
让你一次看个够,还有很多内容啦,一段一段,猴年马月呀
回复 zpengtao 2016-3-19 22:20
中间偏左: 你这个信息量太大了,不能分几段儿慢慢来么?
让你一次看个够,还有很多内容啦,一段一段,猴年马月呀
回复 中间偏左 2016-3-19 21:31
你这个信息量太大了,不能分几段儿慢慢来么?
回复 zpengtao 2016-3-19 19:26
阿彭: 问好!
你好阿澎,周末愉快!
回复 小虫 2016-3-19 17:43
长岛出入不方便,堵车。10年前去看过地产,最后还是选了纽约上州
回复 liushuai2009 2016-3-19 08:46
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回复 阿彭 2016-3-19 07:54
问好!

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