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美国商业地产之“零售店面”

热度 1已有 3589 次阅读2016-6-3 18:36 |个人分类:美国商业地产|系统分类:杂谈| 麦当劳, 高速公路, 商业地产, 中文意思, 购物中心 分享到微信


美国商业地产之“零售店面”_图1-1


传统零售店面遍布每个角落,在都会区,这些传统商业零售店面会集中在大型写字楼或者居民楼底部,都会地区或人口相对密集并经济比较发达的城郡,零售店面商业形式和内容可谓多种多样;在城镇开阔地带,它们或是依附于购物中心周围,或者坐落才交通流量比较高的街道,或者立足于高速公路的上下出口处。


这些小型地产项目,都有遵循一个公认的标准,就是locationlocationlocation ,中文意思是地点特别重要,这些街边的零售业非常讲究依靠道路上的Traffic,也就是交通流量或是客流量,很多地产公司在销售地产项目是,都会把物业所临的道路的车的流量标注的很清楚,流量越多,生意好的几率就大,但同时也有其他竞争者把手在同一条路上,您会看到麦当劳、KFCWendy同时在一条主要道路上,但没关系,这些品牌在选址上都经过很好的评估,不会搞恶性竞争,同时很多美国的小镇或购物中心,对品牌和商业形式的容积有很好的约束,恶性竞争情况非常少见,如果一个相类似的商业形态进入本地,商家需要获得小镇的批准才行,有时侯还需要举办公听会来解决,受到面临未来竞争压力的现有租户可以在公听会举办时,提出异议,这些都非常公平和透明,竞争多了对消费者有好处,但对小镇的商业形态是个破坏,需要平衡。


在美国很多城市里都会有个叫Main Street (主街)或Broadway (百老汇大道)的,那里一般是这个城镇最主要的街道,街道两侧聚集了很多零售、餐厅、画廊、熟食店、冰淇淋、早点店、礼品店等等,根据城镇的发达程度不同,但这两条街基本是商业最繁华之处了,很多零售店面上面还有民用住宅,和下面店面连成一体,但现在美国这种Main Street 的地产项目比以前萧条了很多,只有在一些所谓的富人区或旅游区还稍有活力,在普通城镇中已经非常没落,因为大型商场对这些贴近社区性的传统商业打击不小,再加上电商时代来临,更是重创,这些物业已经开始难以纳入专业投资人的视野。


在都会区以外,会有很多独立式商业零售店面(英文中我们称这些为:Free Standing  Building or Free Standing Retail )各种商业概念,很多这样的独立建筑都用于餐饮比较多一些,但也有一些其他服务项目,大致有类似这些,如:麦当劳、汉堡王、温蒂快餐、7-11便利店、加油站,星巴克、银行、汽车换油站等等,还有像TGI Friday(星期五餐厅)ApplebeeOliver Garden等这种中大型餐厅等等;它们们通常坐落在交通流量较高的公路两侧或是十字路口,这些在公路两侧的店面,对所在公路的交通流量要求比较高,比方说日车流量在两万量或以上才有保障;但也可以像7-11便利店一样仅仅的守在人口稠密社区内部的一个街角儿处。


除了上述中小型之外,很多大型零售企业也会有自己的独立建筑式的零售店面,英文简称为FSI Free Standing Inert),我们也称可以称它们为Big Box Store 或者 Super Center  (超级零售店面),如Wal-Mart Home depotLowes 等等这样服务半径覆盖周围十几英里本地居民的商业店面,这些“大盒子式“的建筑通常有五万平方尺到十万尺左右,年租金可以达到几十万或上百万,这些知名的企业,信用非常好,物业管理一流,有很强持久的运营能力。


有一种零售店面类型,叫Shopping Center Anchor Store,这些零售店面坐落于大型购物中心(Shopping Mall)的周边区域,这些店面紧密的围绕着大型商业综合体,是整个一片地区成为购物区,这种及综合购物区域可以吸引和覆盖周边比较远的区域,他们可以把周围十五到二十英里以外的客人吸引过来。


上面提到的企业品牌,一般都会和业主签订一份比较长的租约,我们通常把这些租约成为Net Lease (净值租约),我们把这些租户成为National Tenant 或者Credit Tenant (高级租客或是信用租客),意思是他们都是一些全国知名品牌,拥有非常好的信用级别;他们签订的租约一般都是NN 或是NNN,如果是NNN的租约,意味业主不需要付税务、保险、管理等开支,这些都有租户负责;NN的租约,意味着业主不需负责税务和保险,但屋顶和建筑结构等需要业主来负责。和这些信用级别比较高的租户签订的租约非常复杂,通常都是上百页,要仔细审核严查,但租约一但签订后,租户就会执行的非常好。签到这些知名的租客,有时付出的代价是比较大的,企业付了那么高的租金和保障,当然他们需要业主做的事情也比较多,业主也是需要有较大的投入,这个领域,我们会单拿出一篇来细说。


现在美国的零售店面,在近五年间发生了较大的变化,那些贴近社区,近距离服务本地居民的小型店面和小型密集的购物店面空置率非常高,即便在纽约这样经济比较发达和人口稠密的地区,围绕都会区不远的城镇区域中的很多小型商业店面也是纷纷关闭,除了购物方式、购物中心升级或店面重置,把这些旧的零售店面抛弃外,同时这些传统的小型商业体也面临着后继无人的局面,现在年轻人眼界开阔,流动性比较大,工作方式灵活,和掌握的技能更加有科技含量,所以类似熟食、杂货、洗衣、礼品店等这样的零售行业,也只是在熬时间,业主最后在租约到期,或想要退休的时候把生意结业,所以那些没有品牌的自营项目,在面对现代科技,消费形式的变更,显得难以为继。


虽然近些年零售业进行转型调整,但根据美国购物中心的报告而言,稳定后的购物中心的每尺寸单位租金还在上涨,每尺单位所产生的利润也在大幅度的攀升。美国著名的亚马逊公司(Amazon)开始在线下进行店面布局,亚马逊的线上销售虽然占美国零售业的5%的市场份额,但美国零售市场销售总额90%是在线下完成的,所以亚马逊公司开始进行线下布局,预期通过线上线下的互动来提高客户的体验和忠实度,经过测算,这是一个可预期盈利增加的一种商业模式。


除了大型品牌的零售中心,类似麦当劳、星巴克,以及其他一些美国知名品牌还在不断的扩张自己的零售店面,他们提出的理念更健康、更快捷,这些品牌与产品是经济结构中日常消费不可替代的一个商业环节,打一个比方,如果消费者出门旅行,需要在途中用餐,还是需要有提供便利的餐饮服务设施来提供服务。


美国其他大型零售企业近年来,也开始对线上线下进行布局,类似沃尔玛(Wal-Mart)和百思买(Best Buy )这些企业,开始剔除拖累营收的店面,在部分地区缩减店面的规模,用线下店面给消费提供体验与便利,这些调整将会在未来几年里见成效。


虽然零售业地产受电商时代购物方式的影响,但那些拥有知名品牌的零售地产,还是受到投资者的青睐,因为这些著名的企业在运营中的决策都是非常科学的,只要他们的店面占据的社会消费环节中稳定的市场位置,这些和民生息息相关的产业所提供的产品与服务,不会受到经济周期调整的影响,企业通常会和业主签订15年到20年甚至更长的企业担保租约,作为投资者,除了要在投资前作深入的调查与考虑,一旦拥有地产项目后,可以比较安心的拥有这块稳定增值的物业。










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发表评论 评论 (2 个评论)

回复 zpengtao 2016-6-4 21:52
中间偏左: 你越来越像个老师了。。。
  
回复 中间偏左 2016-6-4 20:45
你越来越像个老师了。。。

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