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美国商业地产之写字间物业

热度 1已有 2869 次阅读2016-6-12 21:16 |个人分类:杂谈|系统分类:杂谈| 商业地产, 曼哈顿, 写字间, 停车场, 写字楼 分享到微信

美国商业地产之写字间物业_图1-1


现在办公类型的写字间物业同样面临挑战,虽然很多报道和数据指出近年的空置率在降低,但从行业趋势分析来说,我们不能只依赖于行业包括来判断写字间物业的走势。从行业的布局来说,写字间需求量比较的地区在都会区,也是我们常说的Metro Area,这里资源密集,各种资源集中贯通的很好;而如我在开篇时讲的,离开都会区不远,您就会发现写字间物业空置的很厉害,而且我相信,行业报告中也许只体现了A级写字楼的发展和空置率。


但即便是在新泽西地区,距离曼哈顿开车距离不到三十分钟的车程里,也有好多高级写字间,如果您只是从外面看那些写字间,大楼表面、停车场、园艺搞的都非常好,但进入大楼之后,本来就五层高的写字楼,具有就会有一两层是空的。


有些媒体报道的数据信息需要仔细分析并于现实的市场比较才行,有些报道说现在写字间的出租率在上升,像是在纽约这样的都会区,平均每平方尺的价格已经达到五十一美元,像是在曼哈顿下城金融区和中城地带一些写字间更会达到七八十美元每平方尺,很多律师楼、金融公司一租就是十几万到二十几万尺,但从投资的角度,不能只看到每尺面积的租金,投资人要观察近年来地区写字楼的空置率走势,以及近年来写字间总体签约面积的变化。


很多公司因为业务关系,还是要在纽约这样的城市立足,但是近年来已经有大量的公司搬离纽约,去了一水之隔的新泽西州,因为那里离纽约非常近,交通方便。


对于投资写字楼一定要了解自己写字楼物业的等级,主要是要和哪些等级客户进行匹配,你的物业你的目标客户提供了那些服务,和周围的资源配置是否是客户所需要的,像是曼哈顿下城的金融区,很多金融证券公司都在那里,在曼哈顿的中城地区,很多律师楼和世界五百强的总部都在那里,在美国很多地区都有工业园区,在那里写字楼非常的集中,环境、资源、服务都非常好。


现代化办公早已去除掉一下大型储物柜所占据的空间,而且很多人可以选择在家里上班,从前要求宽敞奢华气派的办公环境,已经越发不是主流了,人们追求的是更简洁、更灵活、更有效率的协作系统。从企业的运营的角度来说,公司的总部和其分支机构总是需要办公地点来时各个部门来运营,但现代办公系统的无纸化日益流行,公司不需要那么多文件柜了,所有信息都在云端就好;远程交流管控越来越可控,公司不需要为那么都没有使用效率的空间支付额外费用。

美国商业地产之写字间物业_图1-2

有一家叫WEWORK 的公司,主要是做共享式办公系统,在工作站内和平台上把自己的会员进行连接,资源互换,办公条件时尚、便捷、创意无限,很激发年轻人的热情,他们为一些创业型、和一些小型公司提供服务,经营不到三年时间,融资已经达到七亿美元,市值被评估到170亿美元,之所以可以融到这些资本和获得这么高的估值,因为WEWORK所创造和代表的是一次办公理念的革命性改革,肃然他们针对的是某些特定的商业客户,但随着年轻客户和企业成长,办公系统几乎可以预期会被这些年轻一代所颠覆。


从美国地产机构所报道的写字楼空置率和租金目前状况而言,纽约地区已经不是一个增长的区域,而且租金还还落后于经济危机前的租金价格,提供写字间的新的地产开发也是极具下降;目前在美国写字间呈现成长的区域,在达拉斯、亚特兰大、纳什维尔、夏洛特、奥斯丁、丹佛等这些城市,虽然现在看这些区域写字间呈成长趋势,但一个是在不断的淘汰啦那些陈旧、不时尚的办公环境,另一个是这些写字间物业的发展和经济发展有很深的联系,最后一个是这个行业的变革近些年有些不确定性,像Wework这样的公司和新的形势,对这个行业冲击不小。


如果只是看到写字间的目前的租金和租约,来进行投资判断,将会是一件非常危险的决定。市场中几乎很少看到新建设的写字楼了,类似长岛495公路两侧的那些老旧的写字间,将会走入历史的尘埃,后续工作将会非常的麻烦。


未来写字间将会充满创意、远程协作、灵活的工作时间,节约成本和提高效率,再已传统的写字间开工率、空置率来衡量这个市场的发展,将会遭受投资风险,现代办公协作系统的改革,是一股不可逆转的趋势。

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