作者： Louisa Wu, Esq. 天成律师事务所

陈先生是一个经营多家日餐馆的老板，多年的日餐经营的经验让他在任何危机中都游刃有余， 他在美国20年多年的打拼，经历了911，也经历了2008年的金融危机。 但陈先生从来没有像目前这样的沮丧过。 Covid-19病毒的疫情使他的餐馆遭受到了前所未有的打击。在纽约封城以前，他的员工就纷纷辞工，导致整个餐馆只有他和自己的家人在勉强营业。 后来纽约市的卫生局要求所有堂吃店强制关门，他的三家纽约市的餐馆一下就马上不得不停业。没过几天，康州的政府也下了封城令，康州唯一一家仍在开业的餐馆也不得不停业。

这几家餐馆的停业让陈先生濒临个人破产的边缘。 这种个人破产的境地来自与几家餐馆昂贵的租约。这几个租约都是陈先生在去年下半年签约或者续约的，都是至少五年的租约，有租金每个月8000美金，也有上万美金的租约。 陈先生打电话给我求助，问我如何解约。 如果单方面解约，是否需要履行什么义务。

合同中间是否有一个重要条款：天灾、不可抗力可以不履行租约

在租约中间，有一个条款，叫做Force Majeure Clause， 这个单词是拉丁语，英文的对应是Act of God， 就是神的旨意。这个条款经常在租约中是一个被我们认为标准条款，很多人都不在意这个条款。 在商业租约中间，这是一个在某钟情况下可以免去租约一方履行义务的条款。当一些情况发生超出合约双方控制，使双方不可能履行和约，那么这一方履行义务可以被免去。 常见的情况包括疫情，战争，恐怖袭击， 饥荒，游行，火灾等等。

如果合同中间有这样一个条款的话， 应该如何通知合约方呢？

1. 给合约对方及时通知，告知对方Covid-19导致自己无法履行和约义务。 通常如果没有通知的话，会可以被认为是放弃了使用这一个条款的权利。

2. 合约的Force Majeure Clause是否有排除付款的义务。 有些合约虽然有Force Majeure Clause， 却写明不能适用于付款的义务。 如果是这样的话， 那么支付的义务就不能用这个条款来免除履行。

3. 与合约对方积极地沟通，并不是每个和约的Force Majeure Clause都可以足够让一方撕毁协议，比如它可以允许时间宽延。如果是时间宽延的话，那像陈先生这种情况还不适用，因为陈先生是想解约，那就要和房东沟通是否可以双方同意一种解约的方式。

如果合同中间没有这样一个条款的话，应该如何解约呢？

如果合同中间没有Force Majeure Clause， 陈先生只有一个选择就是和房东谈判。和房东谈判的关键是，房东如何可以收到房租，房东最不希望看到房客申请破产，如果申请破产，那么房东也一分钱那不到。当然每个房东也有自己的负担，比如贷款，和管理成本，如果能商议出一个双赢的方法，应该让房东在短期内宽限义务。

纽约疫情出现以后，是否有新的立法减免房租？

2020年3月23日，纽约州议会出台一个法案，10224号法案，在纽约议会被提出。 这个法案一旦被通过，就会给商业和住宅的租客一个90天的免租期。 这个法案对于房东来说是一个灾难，很多纽约居民对这个法案反对很强烈， 这个法案目前还没有通过，在短期内的通过可能性也不大。

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