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疫情下的商业租约如何解约?

已有 1245 次阅读2020-4-9 19:12 |系统分类:时政资讯| 商业租约, 解约, 商业租约, 解约, 商业租约, 解约 分享到微信

作者: Louisa Wu, Esq. 天成律师事务所

 

陈先生是一个经营多家日餐馆的老板,多年的日餐经营的经验让他在任何危机中都游刃有余, 他在美国20年多年的打拼,经历了911,也经历了2008年的金融危机。 但陈先生从来没有像目前这样的沮丧过。 Covid-19病毒的疫情使他的餐馆遭受到了前所未有的打击。在纽约封城以前,他的员工就纷纷辞工,导致整个餐馆只有他和自己的家人在勉强营业。 后来纽约市的卫生局要求所有堂吃店强制关门,他的三家纽约市的餐馆一下就马上不得不停业。没过几天,康州的政府也下了封城令,康州唯一一家仍在开业的餐馆也不得不停业。

 

这几家餐馆的停业让陈先生濒临个人破产的边缘。 这种个人破产的境地来自与几家餐馆昂贵的租约。这几个租约都是陈先生在去年下半年签约或者续约的,都是至少五年的租约,有租金每个月8000美金,也有上万美金的租约。 陈先生打电话给我求助,问我如何解约。 如果单方面解约,是否需要履行什么义务。

 

 

合同中间是否有一个重要条款:天灾、不可抗力可以不履行租约

 

在租约中间,有一个条款,叫做Force Majeure Clause, 这个单词是拉丁语,英文的对应是Act of God, 就是神的旨意。这个条款经常在租约中是一个被我们认为标准条款,很多人都不在意这个条款。 在商业租约中间,这是一个在某钟情况下可以免去租约一方履行义务的条款。当一些情况发生超出合约双方控制,使双方不可能履行和约,那么这一方履行义务可以被免去。 常见的情况包括疫情,战争,恐怖袭击, 饥荒,游行,火灾等等。

 

 

如果合同中间有这样一个条款的话, 应该如何通知合约方呢?

 

 

1. 给合约对方及时通知,告知对方Covid-19导致自己无法履行和约义务。 通常如果没有通知的话,会可以被认为是放弃了使用这一个条款的权利。

2. 合约的Force Majeure Clause是否有排除付款的义务。 有些合约虽然有Force Majeure Clause, 却写明不能适用于付款的义务。 如果是这样的话, 那么支付的义务就不能用这个条款来免除履行。

3. 与合约对方积极地沟通,并不是每个和约的Force Majeure Clause都可以足够让一方撕毁协议,比如它可以允许时间宽延。如果是时间宽延的话,那像陈先生这种情况还不适用,因为陈先生是想解约,那就要和房东沟通是否可以双方同意一种解约的方式。

 

如果合同中间没有这样一个条款的话,应该如何解约呢?

 

如果合同中间没有Force Majeure Clause, 陈先生只有一个选择就是和房东谈判。和房东谈判的关键是,房东如何可以收到房租,房东最不希望看到房客申请破产,如果申请破产,那么房东也一分钱那不到。当然每个房东也有自己的负担,比如贷款,和管理成本,如果能商议出一个双赢的方法,应该让房东在短期内宽限义务。

 

 

 

纽约疫情出现以后,是否有新的立法减免房租?

 

 

2020323日,纽约州议会出台一个法案,10224号法案,在纽约议会被提出。 这个法案一旦被通过,就会给商业和住宅的租客一个90天的免租期。 这个法案对于房东来说是一个灾难,很多纽约居民对这个法案反对很强烈, 这个法案目前还没有通过,在短期内的通过可能性也不大。

 

律所简介: 天成律师事务所在纽约及新泽西设有分所, 专精于破产法,商业法、移民法和家事法。

 

纽约的办公室地址: 3808 Union Street, Suite 9A, Flushing, NY 11354  电话: 718-473-9188  微信: Louisa2001  邮箱: info@wulawgroup.com 网址:www.wulawgroup.com  

 

新泽西办公室地址: 18 Shepperd Place, Suite B, Edison, NJ 08817 










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