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我在温哥华抢房子(8)

热度 2已有 2061 次阅读2020-1-6 20:10 |系统分类:财经| 温哥华, 买房, 房地产, 讨价还价 分享到微信

我昨天讲的是房价问题的第一个部分,主要是讲如何判断房屋价值,它有“市场价格”和“心理价值”两个部分,而且各有很多的细节问题。 

今天具体讲,作为买家,你自己如何出价。

如何出价,首先有个前提条件,就是目前房市是个什么市场,买家?还是卖家?

如果房市低迷,市场上房源众多,买家少,也就是常说的买方市场,最常用的策略当然是先压低价格,再慢慢讨价还价。

但如果是卖方市场,好的房产一上市,就会被抢,这时候选择上述策略就很不合时宜了,然而买家也不能随便就出个高价,这时候更要讲究出价的技巧。

简单地说,作为买家,你有两个重要“法宝”。

第一个“法宝”,在你出价的时候,你的中介是你最重要的价格参照系。

你必须坚持让你的中介,在你的前面,明确地先提出他对报价的参考意见,千万不要让他“客气”地先听你的意见,你只要先提出了你的报价,你的底线就暴露了。

有人可能会说,没有关系嘛,反正我的中介都是为我办事的。

如果你真这样想,你就很傻X了,因为天下的中介,无论是买家的还是卖家的,都是一家的,他们的共同目标就是“让生意尽快达成”,哪一边容易“欺负”,大家就都往同一边“压”,直到把他“压垮”。

所以,你一定要保留你的报价,放在心里,听完你的经纪人意见后,认真比较,研究一下,看看为什么你们之间有差别,最好的情况是,你们之间的报价总是比较接近,但是如果你的中介总是和你的差别比较大,你除了反思自己以外,也要考虑还掉你的中介,很有可能他是很不称职的一个人。 

第二个“法宝”,把握时机,时间很关键。

无论是买家市场还是卖家市场,在你自己做好了充分准备的前提下,你要对自己喜欢的房子,立即出价,而且是“准确”定价,然后最大限度地压缩对方Counter-offer的时间,如果对方故意拖延,你就要很清楚,那是他没有诚意的表现,要么坚持你的原则,要么你就放弃,用不着被人“利用”。

这种策略有点像是打仗中的“速战速决”,你自己有充分的准备,在对方没有充分准备的情况下,战胜他,不让他得到喘息的机会,但是如果对方也是“早有防备”的话,你这招是没有用的,那就只能看双方的实力和看各自的运气了,当然也就没有什么“策略”或者“方法”好谈了。

提示一下,出价前要做好各种准备,比如资金、预批信等等,这些都是你的经纪人,在他的职责范围内,应该提示你的事情。你自己要对照各项条件,认真了解自己对于各项状况的承受能力。

那么Counter-offer 是什么?

Counter-offer 就是卖家的回价。

买家出价以后,如果卖家接受你的报价,那么买卖程序就可以顺利进入下一步,签订合约。但是经常的情况是,卖家不满意你的出价,在你的价格加上了一些之后发回给你,问你同意不同意,这个回复就叫 counter-offer ,也意味着真正进入了讨价还价的阶段。

那么卖家回价后,与卖家的讨价还价有没有什么讲究?当然有。

首先,如果是卖方市场,其实你可以还价的余地很小。如果你做足了功课,对房子很满意,卖家回价也不离谱,在你的接受范围以内,你就应该果断答应这个价格,不让他“反悔”。

这个方面,也许男人和女人会有一些差别。我前面买过的所有的房产,都是认真做足了功课,可是到最后下决定的时候,我太太一般都会“犹豫”,所以每次到最后都是我一个人来“决断”,我理解她。如果你的家庭也有这样的情况,你要事先商量好,不要到时候“该断不断,反受其乱”。

其次,如果是买方市场,你就可以充分利用你的“先天”优势,总的来说,就是“沉住气,不用太着急”。

这里还有一个细节,有些人担心一旦接受卖家的回价之后,就没有讨价还价的空间了。

其实,即使签了合同以后,你任然还有两次可以讨价还价的机会。

第一次是做完房屋检查报告后,显示房屋有问题,修理的金额比较大,可以因此为由要求对方修理或者降价。加拿大法律规定,一旦有房屋检查报告,卖方一定要公布于众。这样,如果卖方不同意降价或修理,你退出,这份报告也会影响以后的买家。所以一般来说,卖家会选择让步。但是要注意的是,这个房屋检查报告一定要找专门人员来检查,这样才比较完善和专业。

第二次机会是做完房子价值评估。如果评估价值低于合同价,而且合同里也没有写明“即使评估价值低于合同价,合同也有效”的话,那你可以和卖方沟通,要求他们降价,这样你才能将贷款做下来。如果卖方不想麻烦,一般也是会同意的。









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