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美“短售”变长等 买卖双方麻烦多

时间: 2011-7-25 09:23| 查看:4881|评论: 0  发表评论 分享到微信

美“短售”变长等 买卖双方麻烦多
美“短售”变长等 买卖双方麻烦多_图1-1
美国中文网报道:以低于银行抵押贷款余额出售的“短售房”已经成为全美房地产市场上最难啃的“硬骨头”:通常交易需要半年或更长时间才能完成。

《今日美国》说,对于银行贷款余额高于房屋价值的困难屋主来说,短售也许是个“救生筏”,但交易过程却因为多种因素而变化,比如卷入一宗房贷的贷款机构有几家、有无附加的房贷困难保险、买主是否有耐心坚持到底。

只有贷款银行同意接受低于房主所欠款项时,短售交易才能进行。但交易的条件是房主必须真有财务困难。

如果一所房屋超过一家抵押贷款及房贷保险,短售就有可能变成漫长等待的过程,也许最终难以成交。密西根州伯明翰镇完全产权服务公司(Complete Title Services)减少亏损部主管马洪尼(Ellen Mahoney)说,短售难以成交或者过程漫长的主要原因之一就是屋主在完成交易时碰到的抵押贷款保险公司或者房贷被出售给其它贷款机构或投资者。

私人抵押贷款保险公司通常要求首期付款不到20%的人买保险。但和那种保险不同,贷款银行和投资者买保险是为了最大限度地降低风险。房地产行业将这种业务称为集体保险(pool insurance),因为它覆盖被购买的一组贷款。

贷款机构或者投资人支付了保险金,但屋主并不了解那种保险。到了贷款违约的时候,比如短售之时,抵押贷款公司要求保险者支付其中一部分,尽量降低其损失。

马洪尼说,“那是一团乱麻。他们都是最糟的。它通常是普通人一无所知的贷款机构抵押贷款保险,它通常又是用于第二抵押贷款。那真是有破坏性。”

在交易过程结束之前,持有第一抵押贷款的银行通常不知道第二抵押贷款已经投保,甚至两笔贷款同属同一家银行,相互也不了解。如果抵押贷款保险公司不在交易文件上签字,交易就必须从头来。

由于这种推迟造成的时间浪费和挫折感,买主通常一走了之。密西根州谢尔比镇(Shelby Township)今年52岁的潘内贝克(Brian Pannebecker)在自己所住的街区要买一套房子,报价却遭到银行拒绝。他说,“我再也不看短售房。我直接去看法拍屋,并买了下来。那可容易得多。”

潘内贝克不是在密西根买房,而是去了佛罗里达州梅耶斯堡(Ft. Myers)靠近他老爸退休之后所在地区买下两卧室的共有公寓。他在节日期间出个报价,对方24小时之内就表示接受。整个交易在6个星期之内完成。

密西根州坎顿(Canton)第一地产商(Clients First Realtors)经纪莱耶(Renee Reyer)说,买主通常也不说要看短售房,除非他们有长期等待的思想准备。莱耶也为短售做些“功课”。她查看相关房地产的历史,找出卖主有多少笔抵押贷款,确定那种交易的难度。根据那些信息,她计算出那些房地产难以成交的风险百分比,然后告诉客户。


美“短售”变长等 买卖双方麻烦多_图1-2


银行方面说他们正在努力降低短售过程的难度,但他们承认会推迟交易。大通银行(Chase)底特律地区女发言人说,该银行回应批准要求的时间是30天。大通银行自从2009年6月以来已经在全国完成12万套房屋的短售,目前每月完成5000套。

《今日美国》说,联邦政府改革短售的项目至今没有发挥主要作用,因为那个所谓“可负担住房法拍替代项目”(HAFA)不允许贷款机构收取那种亏损。那一项目自从2010年4月开始生效到今年5月,全国仅有8,541套房屋通过HAFA项目成交。

专家说,银行对于有抵押贷款保险的房屋宁愿法拍也不愿短售是因为法拍之后,贷款机构可以向保险公司提出索赔,收回部分损失。

但是在短售过程中,抵押贷款保险公司对于售价有发言权,也可以要求出售者归还一部分损失,那就造成更多推迟。专家说,抵押贷款保险公司将短售交易变成“不可能”的任务。

由于那些原因,很多地产商都避免短售房,因为它们成交太难。有的地产商经历一次长达8个月短售之后,决心再也不碰这种交易。

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