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高效率出售房屋的秘诀详解卖房流程

时间: 2021-11-16 17:45| 查看：3473|评论: 0 发表评论分享到微信

摘要: 回顾2021年的纽约市房地产市场，目前有不少社区都是卖家市场，买家非常多，但是好的房源却并不多。9月份，曼哈顿的房屋库存总量已经少于8000套，比春季5月份购房旺季的时候库存量减少了1000多套。 ... ... ...

回顾2021年的纽约市房地产市场，目前有不少社区都是卖家市场，买家非常多，但是好的房源却并不多。9月份，曼哈顿的房屋库存总量已经少于8000套，比春季5月份购房旺季的时候库存量减少了1000多套。

在一些热门的区域，只要有一套定价合理，房屋品质不错的房源上市，短时间内就能售出。现在的市场状况是，很多买家找不到满意的房源。整个美国的房屋价格现在都已经在一个新高的水平，部分屋主可以考虑在这个时机出售房产。如果您的房子正在升值，现在绝对是出售房屋的好时机。

撰文| Calvin Xu徐超科 纽约Compass公司房产专家经纪，拥有纽约和迈阿密双执照

如何高效率出售房屋？

● 思考清楚出售房屋的原因

● 制定定价策略

● 考虑清空，装修和布置房屋

● 房屋正式上市

● 挑选OFFER

● 合同阶段

● 准备过户

必看！房屋定价的三个策略

制定要价高于市场价（Asking Price Above Market Value）

如果用这种高于市场价的策略来定价, 房屋通常会在市场上等待更长的时间才能被卖掉，而且也会失去一些潜在买家。

比如说，你的房屋价值是200万，但是开价却要280万，那就失去了那些寻找200万以内的预算的买家。因为这些人在搜房的时候，就把价格上限定在了200万，这时你的这套280万的房子，根本就不会出现在他们搜索的房源之内。你也可能失去了那些从200万到250万预算的买家，因为这些买家里面有的人可能并没有找到200万以内的满意的房源，然后他们打算提高预算到最高250万。并且，当把一个价值200万的房子定价在280万，就等同于把这个房子拿来跟那些280万左右价值的房源竞争了，但你的房屋可能根本不是那些房源的竞争对手，各个方面也比不上那些房源。很有可能错过很多属于你的这套房屋的潜在买家。

这种定价策略通常不是明智的策略，有的卖家用这种策略定价，最后要2年时间才能卖掉。除非在市场非常火热的情况下，否则如果用这种策略定价，房子上市后，如果开始的两个星期都没有任何买家询问，那卖家就应该立即调整策略，降低价格。

定价在市场价（Asking Price At Market Value）

这种定价策略几乎永远是最安全的定价策略，尤其是在市场库存在这个房屋所在的区域等于或少于6个月的库存量的时候。

一般在纽约市出售房屋，签订一个公寓的代理协议，一签就是6个月，如果是价格比较昂贵的联排别墅Townhouse, 通常代理协议一签都是一年，因为这是在纽约卖出这些房屋的所需的在市场上的平均时间。

定价略低于市场价（Under Market Value）

当你定价略低于市场价，就人为的制造了一个市场价格洼地，很多买家会因为价格来关注这个房屋，想要看房和进一步了解，并且给这个房子出价。

举个例子，今年春季5月份的时候，有位买家在Tribeca（翠贝卡）找两居室，当时我们看到一套非常漂亮的刚刚上市3天的复式结构的两居室penthouse（顶层公寓），要价是210万美元，我马上看了一下楼里最近的成交记录，发现它的要价是明显低于了市场价，跟它一模一样户型而且还楼层低的房子最近还卖掉成交在250万美元。所以我马上就写邮件过去预约看房，谁知得到的回复是，卖方在上市3天内就已经收到了3个offer, 并且那个周末他们还有大概40多组买家预约要来看房。这明显就是故意要制造一个Bidding War（竞价战）。最后那套房子非常快就售出，在市场上只待了19天就进入合同。而且卖掉的价格远远高于要价，最后成交价格比要价高了67万2500美元，以$277万2500美元成交过户。

这种定价策率，适合那些想要快速出手手上的房屋，快速套现的屋主。

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如何轻松提升房屋价值，吸引买家？

一般来说，出售一套房屋，最多的功夫和时间其实是花费在把房子挂在市场上之前。

首先，清除房间的杂物和部分家具，能够显得房子更大一些，空间感更多一些。

其次，看房屋是否需要进行装修。如果一套房子屋主在里面住了很长时间，年久失修，地板有问题，墙壁有问题，那么我们就需要做一些修补，可以迅速提升房屋给人的第一印象。

如果卖家没有钱来做任何装修，COMPASS公司的Concierge Program, 可以借钱给卖家来做装修，而且没有利息，当把这套房子过户交割的时候，卖家再把这笔装修的费用还回给COMPASS，了解更多详细信息可添加文末微信号。

房屋上市，卖家挑选经纪人注意事项

在纽约，大的地产经纪公司都会把所代理的房源自动推送到所有的地产网站平台，给予最大的曝光度。一般来讲，如果定价合理的房子，在上市两个星期就能吸引到所有在市场上正在积极找房的在要价预算之内的买家。如果上市两个星期，都没有一个询问，或者只有零星的一两个人来问，那可能就是定价过高了，或者是这个房屋的能购买的人群没有那么多，比如曼哈顿400万以上的房屋，就没有一两百万美金的房屋的购买人群那么多。

卖家挑选经纪人时需要考量经纪人是否有足够的人力来做多次的Open House（房屋展示）。一般周末会有很多买家预约看房，如果经纪人没有团队和助手，那可能就没有足够的时间和精力来展示房源给买家看房。如果一个房子来看房的人很多，比如一个周末open house就是10组买家来看，那这个房子应该很快就能有Offer，也能很快就成交。

我曾经代表买家预约看房，发现有的房子在市场上挂了很久都没有卖掉，最后我知道它没有卖掉的原因就是卖家经纪人都不能很好的每次都顺应买家的时间来做房屋展示。

我的团队The Calvin Xu Team有5位资深地产经纪，有非常充足的人力资源，我会针对房源所在的区域和看房的买家来派最合适的队员来做Showing来达到最好的效果。比如，如果是华人社区的房子，我的团队里有4位是说中文的经纪，我们4个就可以做华人社区。而在白人占主流的一些曼哈顿社区，我会安排我的美国人队员来做showing。

The Calvin Xu Team

挑选OFFER

在现在这个市场，如果定价合理，很有可能这套房子会收到多个offer（出价），这时候挑选offer就非常关键。我会建议卖家不应该只看谁出的价格最高，因为价格是一方面因素，条款也很重要。如果有的买家是需要贷款的，而且还有Mortgage Contingency（贷款突发事件条例）, 那房屋最后能否成功售出还不一定。

Mortgage Contingency——贷款突发事件条例，用来保护买家，如果贷款失败，可以允许买家拿回定金。这样的合同条例保护了买家利益，但浪费了卖家时间。

如果是两个offer摆在面前，一个是全现金可以马上过户，但是价格比那个要贷款还要有mortgage contingency（贷款突发事件条例）的卖家低一点点，我们也宁愿挑选这个全现金美买家，因为它是一个确定可以成交的交易。但是贷款的买家就不一定了，贷款失败的案例也有不少。

所以，做为卖家，最好的结果是把房子卖给一个有实力的现金买家，哪怕出价略低一些，但是是一个一定能够成交过户的实力买家。曼哈顿有50%左右的房屋交易都是现金交易。

合同阶段

当我们谈好了价格和条款，就进入合同阶段。一般在纽约，买家有1个星期的时间来签署买卖合同。卖家律师在出合同的时候，通常也会给买家一个签合同的截止日期。这样可以节省卖家时间，如果买家犹豫很久，卖家可以继续接受别的买家报价，卖给别的买家。

当合同签好之后，贷款的买家就开始跟银行做贷款，很快银行就会派出一个房屋评估师来做房屋鉴定。同时，所有的大楼都需要填写Board Application （购买申请书），这个申请在曼哈顿几乎都在网上操作，一般一周到10天之内就可以完成填写，提交给管理公司审批。曼哈顿的大楼通常会在2个星期之内给出回复。

准备过户

在申请书得到大楼同意之后，贷款买家也拿到贷款批准，律师们就可以商量过户时间。在这之前，卖家应该提前清空房屋，把所有家具和个人物品都清走。并且在搬家过程中要小心，不要碰到和损坏墙壁。因为在过户之前，买家都要来做最后一次房屋检查。如果买家发现有比较严重的损坏和需要修补的地方，他们会提出来要卖家修理或者会在过户的时候让他们的律师提出需要卖家来赔偿需要支付的维修费用。