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一位中国业主出售美国房地产的遭遇

热度 7已有 4339 次阅读2022-5-31 06:26 分享到微信

这是一个真实的故事。

朋友老陈决定购买一个房地产项目,买卖双方已经直接达成购房协议,没有通过中介,老陈同意用现金支付,没有银行按揭贷款。如此直接简单的交易,没想到付款和过户手续竟被拖延了长达三个多月之久,就因为卖方业主是中国公民。

按照美国房地产完成房地产交易手续的惯例,买卖双方同意将付款过户相关的法律手续交由《第一美洲产权保险公司》(First American Title Insurance Company,简称FATIC)负责处理,这家公司就成为这个交易中的“第三方”,卖方将房产全权委托该公司办理房地产的过户手续,买方也将购房款交给该公司的“托管账户”(Escrow account),公司委派一人担任托管账户经理(Escrow Manager),具体负责,待过户手续完成后,由该公司将购房款打入卖方指定账户,如此,卖方不必担心房产过户后收不到房款,买方也不用担心付款后拿不到房地产的产权。

这家公司之所以称为“保险公司”,是因为该公司接受委托后,将负责审查有关交易的各种法律问题,例如卖方是不是真正的产权所有人、产权是否存在未了的法律纠纷、有没有银行按揭贷款、房地产税和物业管理费是否都已经结清......等等。也就是说,如果买方付款后拿不到产权,该公司是要承担责任的。此外,由于卖方是外籍人士,该公司还将负责扣留15%的所得税预付款。

老陈在FATIC公司开设托管账户并且按照购房协议向该账户打入一笔10%的预付款后,“托管账户经理”就开始运作,首先是提供了一整套法律文件要求买卖双方签字,其中有些是需要办理公证手续的,这就碰到了第一个困难:卖方是中国公民,由于疫情的关系,不能亲来美国办理手续,必须到美国驻华使领馆办理公证。

现在中美关系这么差,卖方被种种不利的传言所吓倒,以为到大使馆办哩公证手续会遭遇种种困难,没想到却是出乎意料的顺利,卖方很快就被获准进入美国驻北京大使馆,公证手续很痛快就办成了。回想起来,幸亏这是在三月初,后来北京开始出现疫情美方驻华使馆撤退工作人员,办理公证手续也许就不会这么顺利了。

卖方的委托和公证手续很快完成后,“托管账户经理”开始对项目进行审查。这个房地产没有任何法律问题,也没有银行按揭贷款,审查应该很快获得通过,“托管账户经理”却拖拖拉拉,说是在等候批准。他们在等候谁的批准?后来才知道,原来他们要求美国驻中国使馆确认公证材料的真实性。公证材料虽然有美国驻华使领馆人员的签名和钢印,但是他们仍然不放心,需要进行核实。

一个多月之后,他们终于收到了美国驻华使馆的答复,卖方所提供的公证材料是真实的。到了这一步,应该没有问题了吧,想不到又是拖延和等待,催问之下,他们的答复是因为项目涉及境外交易,不得不分外慎重仔细。

没完没了的等待,使老陈开始怀疑其背后是不是有什么其他原因,中美关系的恶化和越来越多针对个人的制裁措施,卖方的家庭关系多多少少有些官方背景...... 考虑到政治上的复杂问题,为了避免触犯“制裁令”,他们可能需要某方面的批准,“托管账户经理”不肯明言,买卖双方也不便刨根问底,只好耐性等待下去。

又等了一个多月,“托管账户经理”终于通知说没有问题了,可以结账成交了,但是还需要和卖方通一次电话,因为卖方不懂英文,过去的交涉都是通过卖方的一位会讲英语的亲属进行的,公司需要直接和卖方本人直接沟通一次,进行核实。

为了通电话,又等了两个星期,仍然未见进展,再次查询之下,公司内部一位会讲中国话的经理级人员终于和卖方本人通了电话,核实了卖方的身份与银行账户。通话后的第二天,老陈接到通知和结账单,一切都没有问题了,可以付款过户了。

一个本来可以在两个星期内完成的简单交易为什么拖了这么久?“托管账户经理”终于说了实话,因为涉及境外交易且金额较大,他不敢承担责任,他的上级也不敢承担责任,于是层层审查又层层上报,要求公司最高领导的审查批准,不得不耽误很多时间,拖了三个多月,他们表示歉意。














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发表评论 评论 (2 个评论)

回复 黄河魂的博客 2022-6-1 08:08
房产买卖就是个最麻烦的事。我住的小区10年了,产权本还没有下来。哈哈!
回复 小虫 2022-5-31 20:54
这个时间不算长,因为卖方本人不到场。我卖中国的房子还要困难,搞了半年多,也是委托中国亲戚完成买卖手续,中国领事馆就去过两个, 一个纽约中国领事馆,开始不开门,不受理,也找不到。那个部门。。。后来终于在网上找到一个连接。。。后来又要配偶的证明公正都要中国领事馆,又通过旧金山中国领事馆,工作速度比纽约好很多,折腾了半年多。。。苦不堪言 ,上海银行又开始折腾,买家贷款都交了房子4个月我们才拿到贷款的钱。中国银行换才美金也要很多证明,最后完成用了9个月时间。

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