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这是“房地产财富效应”的表现?

已有 250 次阅读2022-1-20 09:49 |系统分类:财经分享到微信

今(20)日傍晚,笔者读到《经济观察报》于18日发表在今日头条上的《燕郊法拍房激增背后,高杠杆炒房客大溃退》这篇长文,不仅只是对于时下房地产市场的云谲波诡乱象感到迷惑不解,更是被这篇长文评论栏中的读者留言竟多达1695条而感到震惊不已。

位于河北省廊坊市三河市,与北京副中心通州仅一河之隔的燕郊镇,是很多“北漂”者在此地买房落脚的第一站,所以被国人称之为“环京第一镇”,其房价曾被炒得可谓高不可攀。

据贝壳研究院提供的统计数据显示,从2018年开始燕郊二手房均价开始不断下跌:2018年跌31%,2019年跌2%,2020年跌8%,2021年跌2%。相当于4年间下跌了43%,接近于被“腰斩”了。

于是人们就难免要问,从房子的“白送”神话,演变到购房者的断供,再到走到时下法拍房数量的大增,致使燕郊楼市连续暴跌4年?如果从2017年3月份的高点算起,其大量楼盘价格已经跌去了一半或许更多,而今为什么还尚未止跌呢?

有媒体报道,燕郊的一个房主受到众所瞩目。他在2017年买房之后,因为当地政府出台限购政策,导致交易量和房价大跌;加上现在大环境带来的就业和个人收入下降等现实问题,他终于还不起房贷,断供了。

他买房时,花了426万元,其中贷款占298万元。虽然他连本带利还了房贷80多万元,现在全都打了水漂——倒赔了270万元。

这消息在网络上一度被刷屏,因为很多人感同身受,笔者概莫能外,所以有述评如下。

既然世界上任何一个国家的政权,都会经历兴衰治乱,从而往复循环地呈现出“历史周期律”这种周期性现象,那么世界上任何一个国家的房地产市场,是否也存在一种财富效应呢?

查阅资料可见,今年1月14日,中国经济学家、中央财经大学金融学院的韩复龄教授在微博上写到:“2022年刚开年,四大行已经起诉20万断供业主。”

这个消息,再度引发了舆论的高度关注。仅从阿里巴巴的法拍屋网站上,现在可见到已经有172万套房屋进入了司法拍卖,总的断供数量更是惊人。这种现象若持续太久,引发诸多的社会和经济问题是难免的。

因为对于那些买房者来说,断供相当于放弃了自己的房子,银行会拿去低价拍卖,剩下的那些欠银行的贷款和利息也是必须继续偿还的。而且,还要加上被银行起诉带来的律师费、滞纳金和罚息等费用,都需要还。

若是还不上,那就对不起啦!银行还会起诉你,让法院来封你的存款、汽车和其它资产并进行拍卖。如果有未还够的部分欠款也要你偿还,直到还清为止。而且,欠债者还将被列入信用不良记录的黑名单,限制其消费。

那么其他国家的房地产市场,比如美国的房地产市场,是否也是这样呢?通过资料和亲友证实,还真不一样。因为,尽管我国的这一套房贷做法,其实也是从美国学来的,但我国和美国的做法却又存在着很大的不同。

其中的最大不同是:在美国,你购房时抵押的是房屋本身,如果你还不上房贷的话,你的房子就归贷款机构了,银行不会来扣押你的房屋和其它资产。

所以,虽然个人也存在失信问题,但不会有无限连带责任。而且在美国这些西方国家,还有很好的社会福利,若是你真的还不起房贷,你可以去申请公租房或者失业救济。而在我国,在你购房的时候就承担的是贷款本身,断供便意味着个人的无限连带责任。

为什么我国不引入美国这些西方国家的个人破产法,也采取类似美国的这种购房者有限责任的做法呢?或许这将牵涉到我国房地产业发展的目标取向。如果有了个人破产法,那么主动断供的人就会更多,以国有资本为主的银行业、地方政府,就全都会出现十分棘手的问题。

资料显示,我国房地产和相关产业占GPD的30%,所以房地产经济被长期视为支柱产业,如果房地产业萎靡不振,那么GDP肯定就挺不住,要往下滑。

而且在我国的国有银行资产中,房贷占比很高,在30%~40%之间。如果房地产市场真的崩溃,那么银行也就会跟着倒闭。

尤其是我国的地方政府,资料显示其卖地的收入占比高达50%,房地产业完蛋了,那么地方政府的麻烦就太大了。黑龙江的鹤岗,前一段时间宣布负债重整,实际上就是宣布破产了。因为当地房价早就崩盘了,当地政府也就无法靠卖地来继续维持财政收支平衡。

在美国人的家庭中,金融资产占主要部分,房地产投资仅占家庭总资产比例不到25%。而在我国城镇居民的家庭资产中,住房占比平均达到近70%。

因此当房价上涨之时,我们就会感到自己的财富在跟着增长,于是就敢于撒手消费;房价下跌之时,我们的预期财富也就跟着下降,这样的结果,必然会导致消费水平的快速下降。

所以说,由于现在我国许多城市的房价纷纷下跌,即使不去考虑经济大环境和失业等因素的影响,但必定要严重影响到消费水平的总体下降。而这种现象,是否便是“房地产财富效应”呢?

这是“房地产财富效应”的表现?_图1-1










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