长沙湘天房产“一地两卖”涉嫌非法圈地囤地

    核心提示：同一块地，在半年内，被湖南湘天房地产开发有限公司（以下简称湘天公司）先后转让给另两家房产公司，两者合同价差达到4242万元之多，该地块经此转手即获价差达1.5亿元。然而，另两家房产公司却深陷其中，蒙受巨大损失。新湘报记者调查发现，湘天公司自2001年2月以区区3010万元注册资金起家，在短短的八、九年时间内，发展成实际资产达数亿元之多的长沙房地产企业巨头，其背后涉嫌大量囤积土地，非法转让、倒卖国有土地使用权以获取巨额非法利润。

    《新湘报》首席记者丑西 实习记者周露 发自湖南长沙。

    “一地两卖”获取暴利

    2007年，通过招商引资，浙江人袁永浩来到长沙，投资房地产业，并注册成立了湖南江浙置业有限公司（以下简称江浙公司）。此时，湖南省政府已南迁，长株潭“两型社会”建设也已实施，袁永浩把目光瞄向了长沙南。此时，位于洞井镇高升村境内、湘府路以南的一块抛荒地进入袁的视线。

    经查，这块地已属湘天公司。2004年6月，湘天公司与长沙市国土资源局签订了土地使用权出让合同（合同号为20040136号），受让价格为522.9164万元，其编号为C―6号，面积近100亩。

    同属房产开发企业，在该地块已炙手可热的情况下，却有消息称，湘天公司愿意转让这块地。2007年7月16日，袁永浩与湘天公司签订《土地转让合同》，合同总价款为1.5554亿元，其中土地转让款6630万元、前期分摊费用5924万元、以湘天公司财务顾问费名义收取3000万元。

    经湘天公司操作，2008年3月26日，长沙市国土资源局与江浙公司签订了《国有土地使用权出让合同》（合同号为2008070，GF―2000―2601），把这块地重新受让给江浙公司，土地使用权出让金仅为每平方154.97元，总金额为834.6488万元。

    随之，江浙公司在这块地上紧锣密鼓地启动商品房开发，规划设计、挖土方、打地基，落实银行贷款。江浙公司计划在这里推出19万平米、1600套的商品房。

    此时，湖南嘉福房地产开发有限公司（以下简称嘉福公司）找上门来，称这块早就卖给了他们，并出具了湘天公司与他们签订的《土地转让合同》，签订时间为2007年2月3日，合同总价为1.1312亿元（其中土地转让款6630万元，前期分摊费用4682万元）。

    至此，事实已经非常清楚：同样一块地，湘天公司在短短半年内先后转让给嘉福公司及江浙公司，属典型的“一女两嫁”。两份转让合同价差就达4242万元。

    2004年长沙市国土局将该宗土地以522万余元受让给湘天公司，3年后湘天公司以1.5554亿元转卖给江浙公司，仅此一项转手，价差就达1.5亿元。

    就同一宗地，长沙市国土局于2004年、2008年先后分别受让给湘天公司及江浙公司，并分别收取522万余元及834.6488万元的费用，中间并没有收回土地使用权。

    涉嫌土地非法转让

    2007年8月，另一买受人嘉福公司以其先于江浙公司与湘天公司签订《土地转让协议》，要求湘天公司履行土地转让义务为由向长沙当地人民法院起诉，一审判决宗地归江浙公司开发，由湘天公司负责赔偿嘉福公司。

    嘉福公司不服，上诉，经湖南省高院终审，该地块判给嘉福公司。

    随后，江浙公司向法院起诉，要求湘天公司和嘉福公司支付其在讼争土地上的投入和赔偿。

    最终，该宗土地被法院查封而无法施工，进退维谷。

    此案几经波折，影响极大，给长沙的投资环境造成相当大的损害。

    7月15日，江浙公司董事长袁永浩在接受新湘报记者采访时称，自己进入湖南投资的第一个项目就是这块地，没想到上当受骗而深陷其中。他介绍，江浙公司支付了全部款额和契税，办理了全部施工审批手续并已经开工，为了这块地，他已经先后损失达到3.2亿元。

    此外，另一家受买人嘉福公司的境况也好不到哪里去。目前，工地已经被查封，诉讼无期。

    “合作开发”涉嫌圈地囤地

    有资料表明，2001年2月，湘天公司以合作开发名义，与长沙市雨花区洞井镇高升村签订了《合作开发高升村土地合同书》，湘天公司以每亩土地3.6万元并以出售房产的3.5%作为固定回报给高升村为条件，通过长沙市国土局，陆续将高升村的1700亩、17幅集体土地转为使用权人为湘天公司独家所有的可用于商业房地产开发的国有土地。使用权年限根据商业用地和住宅用地五十至七十年不等，这些土地，基本上位于现长沙湘府路上奥林匹克花园附近，即湘府路以南刘家冲路至现代阳光大道两侧极具开发价值的地段上。

    根据长沙市国土局截止2009年5月的土地登记资料，登记于湘天公司名下的尚有16幅的国有土地使用权，湘天公司除部分用于自身房地产开发外，大部分未按规定进行开发，而是用于囤地等待升值或用于非法转让牟利，现湘府路上豪布斯卡大酒店对面其中100余亩尚未开发的抛荒土地即是其中之一，该土地使用权至今闲置期限早已超过法律规定的期限。该地块土地价格也早已从其获取时3.5万元一亩飙升至400余万元一亩，除该地块外，现湘天公司尚有多处地块闲置，每亩价均已达至300万元以上，湘天公司即此一项，早已获取巨额非法利润。

    而我国法律规定的合作开发房地产，是指具有国有土地使用权人以自己的土地作为投资，具有房产开发资质的企业提供资金、技术、双方共同投资、合作开发、同担风险、共享盈利的经营活动。有业内人士分析称，湘天公司以固定回报的形式，将土地使用权人的土地通过固定回报形式，经土地管理部门操作，转移至自己名下，其实质是非法大量收购、囤积国有土地使用权的行为，是明显违反我国土地管理法规的违法行为，也是我国商品房价格居高不下的重要原因，是国务院、国家土地资源部三令五申，多次发文要求严厉禁止和重点查处、打击的对象。

    相关部门不予直接回应

    湘天公司在其资料里，自称为全国500强房地产企业之一。其自2001年2月成立，以区区3010万元注册资金起家，在短短的八、九年时间内，发展成实际资产达数亿元之多的地产业巨头。

    7月14日及15日，新湘报记者拨打湘天公司董事长段志旭的电话，一直呈现盲音。7月14日下午，湘天公司股东蔡宗华称，段志旭目前在美国，听完记者针对上文所述情况的质疑后，他说自己在开会，随后挂断了电话。7月15日，记者再次拨打蔡的手机，对方一直没有接听。

    之前，湘天公司曾针对媒体的采访作出如下三点回复：1、我公司依法获取举报材料中涉及的部分土地使用权，所获土地使用权均已按要求进行了开发建设；2、我公司没有囤积土地；3、所谓“我司与雨花区洞井镇高升村联合开发协议”实际系我公司对该村的拆迁安置协议，我司取得的土地使用权均系政府出让土地，因当时政府未完成拆迁安置，故我司取得的是未完成拆迁补偿的“生地”，在我公司的开发过程中，对其支付拆迁安置费用。

    关于湘天公司与洞井镇高升村以合作开发名义圈地囤积一事，7月15日，洞井镇政府一名值班负责人在电话里称并不知情，答应“向领导汇报此事”。而高升村村委会一名彭姓值班人员则称“不清楚（此事）”，就记者要求联系村委负责人采访一事，称“不方便透露”。

    记者几次联系长沙市国土局负责外宣的人事处相关人员，但至发稿时止，一直没有收到对方的答复。

    附：我国土地管理相关法律法规

    我国宪法明确规定，“任何组织和或者个人不得侵占、买卖或者其他形式非法转让土地”。我国《土地管理法》、《城市房地产管理法》，国务院关于《城镇国家土地使用权出让和转让暂行条例》等法律亦规定，国家严禁买卖或者以其他形式非法转让土地，国家严禁未经任何开发的毛地进行转让、倒卖，从中牟取非法利益。

    2010年国务院下发的10号文件和国土资（2010）第151号文件，再次明确指出“土地出让必须以宗地为单位提供规划条件、建设条件和土地使用标准，严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，不得将两宗以上地块捆绑出让，不得“毛地”出让。出让地块要依法进行土地调查和确权登记，确保地类清楚、面积准确、权属合法。我国《刑法》第二百二十八条规定：以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并取或单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。最高人民法院《关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律问题的解释》规定，非法转让、倒卖基本农田五亩以上，其他土地二十亩以上或者非法获利50万元以上即构成犯罪；非法转让、倒卖基本农田十亩以上，其他土地四十亩以上或者非法获利100万元以上即属于犯罪情节特别严重。

        反腐与维权博客    罗修云

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